Prim y el caso del activo oculto

Comentaba en una entrada anterior la posibilidad de que las empresas tuviesen activos en su balance contabilizados por un valor muy inferior al de mercado. Estuve hace unos días revisando con más detalle el balance de PRIM (empresa dedicada principalmente a la fabricación y suministro de productos de ortopedia, cotizada en bolsa), con el fin de refrescar la situación actual de la empresa, apoyándome en el último trimestre presentado en 2019 y las cuentas anuales del año 2018.

Al llegar a la nota de inversiones inmobiliarias (aquellos terrenos o inmuebles que la empresa no utiliza para desarrollar su negocio, cumpliendo únicamente una función de inversión y generación de otras rentas), la empresa detalla la siguiente información en cuanto a su valoración contable:

Estas inversiones corresponden a un edificio situado en la Avenida del Llano Castellano, nº43, en la ciudad de Madrid. La magia de google nos permite situarnos allí en un momento:

Rasquemos un poco más. El edificio presenta las siguientes características:

  • Superficie alquilable de 7.329 m2
  • 70 plazas de garaje
  • Actualmente, están arrendados 2.525 m2 y 27 plazas de garaje (aprox. un 30% del total).
  • Situado en la zona norte de Madrid, entre Las Tablas y Chamartín.

Este edificio fue la sede de la sociedad hasta el año 2002, cuando la misma se trasladó a Móstoles y el edificio ahora se destina al alquiler. En aquel momento, el inmueble tenía un valor en libros de 4.579.778 euros (según memoria 2002):

Recordemos que, a día de hoy, el inmueble está valorado en libros por 3.059.605 euros, 17 años después. Tengamos en cuenta también que el edificio se reacondicionó cuando la empresa se trasladó a Móstoles, por lo que el valor neto que daba la empresa en 2002 no incluía el valor de estas mejoras (que ascendían a 1.724.000 euros a cierre de 2002). No voy a entrar en la evolución anual de los importes destinados al mantenimiento del edificio, porque lo que me interesa en realidad es centrarme en lo que ocurre hoy. ¿Cuánto podría valer el inmueble? ¿es rentable alquilarlo?.

Bien, la empresa nos ayuda con más datos: el valor catastral a cierre de 2018 es de 14.214.998 euros, según datos obtenidos en la sede electrónica (frente a los 3.059.605 euros que presenta en balance), de lo que resulta una valoración de 1.940€/m2. No soy capaz de valorar correctamente un edificio comercial, de tantos metros y en una zona que no conozco, así que voy a dar por bueno el valor catastral.

Pero, al menos, disponemos de la información sobre el arrendamiento que está vigente actualmente:

  • Ingresos por alquiler de 2018: 304.020 euros (recordemos, son 2.525 m2 y 27 plazas de garaje las alquiladas).
  • Gastos operativos por el alquiler: 135.602 euros, que luego se repercuten al arrendatario.

¿Qué rentabilidad podemos esperar obtener por un edificio de oficinas? ¿Un 5-6% sobre el valor de mercado? Voy a considerar un 5% en mis cálculos, según algunos artículos recientes en prensa, y porque me parece una rentabilidad correcta.

https://www.invertia.com/es/noticias/vivienda/20190518/el-premio-de-reformar-y-alquilar-oficinas-hasta-un-55-de-rentabilidad-269936

  • Si PRIM alquila una tercera parte aprox. de su edificio (2525 m2 / 7319 m2 totales) por 304.000 euros/año, obteniendo un 5% de rentabilidad, ¿cúal es el valor del inmueble? 304.000 / 0,05 = 6.080.000 euros.
  • Si valoramos en 6.080.000 euros por 1/3 parte del edificio, ¿qué valoración obtenemos por el total del edificio? 6.080.000 x 3 = 18.240.000 euros.

Por supuesto, son cálculos a grosso modo. Posiblemente, la empresa tendría que reducir el alquiler si quisiera tener más inquilinos. Pero para darnos una idea orientativa, podría valer.

Esta estimación sería un 20% superior al valor catastral, no sería algo muy descabellado, pero voy a ser prudente y finalmente doy por bueno el valor catastral de 14,2 millones de euros.

Y eso es todo. Atentos a las sorpresas positivas que nos pueden dar los balances, PRIM informa de 138 millones de euros de activos en su balance, pero podrían ser unos cuantos más; en este caso, un inmueble que según las cuentas se valora en 3 millones de euros, pero que en el mercado podría venderse por varias veces más.

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